Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuThực tế giao dịch bất động sản cho thấy, nhà đất chung sổ (NĐCS) (nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận) khá phổ biến, đặc biệt trong các trường hợp tài sản vợ chồng, đồng sở hữu gia đình hoặc đồng thừa kế. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, các bên thường lập hợp đồng đặt cọc và yêu cầu công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý.
Tuy nhiên, do đặc thù đồng sở hữu, việc công chứng đặt cọc NĐCS tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các căn cứ pháp lý, điều kiện và lưu ý quan trọng.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn đầy đủ về quy trình công chứng cho người mới.
1. Nhà đất chung sổ là gì? Có được đặt cọc mua bán không?
1.1. Khái niệm nhà đất chung sổ theo quy định pháp luật
Nhà đất chung sổ là trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận có thể ghi tên nhiều người sử dụng đất khi quyền sử dụng đất là tài sản chung.
Đây có thể là:
-
Tài sản chung của vợ chồng;
-
Tài sản chung của hộ gia đình;
-
Tài sản đồng sở hữu của nhiều cá nhân (anh em, đồng thừa kế…).
1.2. Công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ có hợp pháp không?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Pháp luật không cấm đặt cọc đối với nhà đất chung sổ, tuy nhiên:
👉 Việc công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ chỉ hợp pháp khi:
-
Tất cả các đồng chủ sở hữu đồng ý việc đặt cọc và bán tài sản;
-
Người ký hợp đồng đặt cọc có đầy đủ thẩm quyền đại diện hợp pháp.
2. Điều kiện công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ
2.1. Điều kiện về chủ thể khi công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ
Theo Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, khi công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ, cần bảo đảm:
-
Tất cả người đứng tên trên sổ đỏ cùng ký hợp đồng đặt cọc; hoặc
-
Có văn bản ủy quyền hợp pháp được công chứng/chứng thực.
Nếu thiếu chữ ký của một đồng sở hữu, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ vô hiệu.
2.2. Điều kiện về tình trạng pháp lý của nhà đất chung sổ
Nhà đất chung sổ được đặt cọc mua bán phải:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
-
Không có tranh chấp;
-
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Không bị hạn chế quyền chuyển nhượng theo pháp luật.
Đây cũng là các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 mà công chứng viên phải kiểm tra.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu dấu hiệu nhận diện giúp bạn tự tin Kiểm tra sổ đỏ giả
3. Trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ
3.1. Kiểm tra quyền định đoạt
Theo Điều 4 và Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm:
-
Kiểm tra Giấy chứng nhận ghi nhận bao nhiêu đồng chủ sở hữu;
-
Xác minh đầy đủ chữ ký hoặc giấy ủy quyền của các bên liên quan;
-
Từ chối công chứng nếu việc đặt cọc không có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu.
3.2. Giải thích rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất chung sổ
Theo Điều 41 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải giải thích rõ cho các bên:
-
Nguy cơ không ký được hợp đồng chuyển nhượng nếu có đồng sở hữu thay đổi ý kiến;
-
Hậu quả pháp lý của việc mất cọc, phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015;
-
Rủi ro tranh chấp phát sinh từ tài sản chung.
Đây là nghĩa vụ đặc biệt quan trọng trong công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ.
4. Hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chung sổ
Hồ sơ công chứng thường bao gồm:
-
CMND/CCCD của tất cả đồng chủ sở hữu;
-
Giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung vợ chồng);
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
-
Văn bản ủy quyền (nếu có người vắng mặt);
-
Dự thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chung sổ.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp quá trình công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.
>>> Xem thêm: Thêm lựa chọn linh hoạt cho người bận: Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ thực tế:
Vợ chồng ông A và bà B cùng đứng tên trên sổ đỏ căn nhà tại quận X. Ông A thỏa thuận bán nhà cho ông C và nhận tiền đặt cọc 300 triệu đồng.
Khi đến Văn phòng công chứng:
-
Công chứng viên yêu cầu bà B cùng ký hợp đồng đặt cọc;
-
Trường hợp bà B không trực tiếp ký, phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.
Sau khi cả hai vợ chồng ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng được công chứng hợp pháp, bảo đảm quyền lợi cho bên mua và bên bán.
6. Kết luận
Công chứng đặt cọc nhà đất chung sổ là thủ tục cần thiết nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng cao do liên quan đến quyền định đoạt tài sản chung. Việc thiếu chữ ký hoặc sự đồng thuận của một đồng sở hữu có thể khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu và phát sinh tranh chấp nghiêm trọng.
Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên cần tuân thủ đầy đủ quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Công chứng, đồng thời tham vấn công chứng viên ngay từ giai đoạn đặt cọc.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng bảo lãnh
>>> Phân biệt hợp đồng ở nhờ và hợp đồng mượn tài sản
>>> Công chứng di chúc, ủy quyền, hợp đồng tại Văn phòng công chứng Hà Nội – nhanh và chính xác.
>>> Bạn cần công chứng hợp đồng, di chúc hay giấy ủy quyền? Hãy dùng Dịch vụ công chứng ngay hôm nay.
>>> Đừng để giấy tờ làm khó bạn – thử ngay Công chứng ngoài trụ sở.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com