Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có tranh chấp

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà đất đang có tranh chấp(NĐCTC) nhưng các bên vẫn thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc để “giữ chỗ” hoặc chờ giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp là vấn đề pháp lý phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị công chứng viên từ chối.

Vậy, nhà đất đang tranh chấp có được đặt cọc không? Công chứng viên có được công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý và hướng xử lý phù hợp.

>>> Xem thêm: Địa chỉ công chứng được khách hàng tin dùng nhất.

1. Nhà đất có tranh chấp là gì theo quy định pháp luật?

1.1. Khái niệm

Nhà đất có tranh chấp là trường hợp:

• Có khiếu nại, tố cáo, khởi kiện liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

• Có đơn gửi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp;

• Đang trong quá trình hòa giải, giải quyết tại UBND hoặc Tòa án.

Theo Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên.

1.2. Đất có tranh chấp có được phép giao dịch không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong các điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp.

Như vậy, nhà đất đang tranh chấp không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… theo quy định pháp luật đất đai.

2. Công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp có hợp pháp không?

2.1. Quy định pháp luật về đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về nguyên tắc, pháp luật không cấm đặt cọc, nhưng mục đích đặt cọc phải hợp pháp và có khả năng thực hiện.

2.2. Vì sao công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp thường bị từ chối?

Mặc dù đặt cọc là biện pháp bảo đảm, nhưng khi mục đích đặt cọc là giao kết hợp đồng chuyển nhượng NĐCTC, thì:

• Mục đích giao dịch vi phạm điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai 2013;

• Giao dịch có nguy cơ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).

Do đó, trên thực tế, công chứng đặt cọc NĐCTC thường không được công chứng viên chấp nhận.

>>> Xem thêm: Những bước không thể bỏ qua khi bạn tiến hành Kiểm tra sổ đỏ giả

3. Trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp

3.1. Nghĩa vụ kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất

Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm:

• Kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất;

• Xác minh thông tin tranh chấp (nếu có);

• Từ chối công chứng nếu hợp đồng vi phạm pháp luật.

Công chứng viên không được công chứng hợp đồng đặt cọc nếu biết rõ nhà đất đang có tranh chấp.

3.2. Nghĩa vụ từ chối công chứng trong trường hợp vi phạm pháp luật

Theo Khoản 4 Điều 44 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung trái pháp luật hoặc không đủ điều kiện thực hiện.

Vì vậy, công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp không chỉ rủi ro cho các bên mà còn làm phát sinh trách nhiệm pháp lý cho công chứng viên nếu vẫn thực hiện.

4. Hậu quả pháp lý khi đặt cọc mua bán nhà đất có tranh chấp

4.1. Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật.

Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu:

• Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Không áp dụng phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

4.2. Rủi ro mất tiền đặt cọc và tranh chấp kéo dài

Trong thực tế, nhiều trường hợp:

• Bên mua giao tiền đặt cọc;

• Tranh chấp đất kéo dài nhiều năm;

• Không ký được hợp đồng chuyển nhượng, dẫn đến kiện tụng phức tạp.

Đây là rủi ro điển hình khi đặt cọc mua bán nhà đất có tranh chấp.

>>> Xem thêm: Làm việc không gián đoạn với Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật luôn sẵn sàng phục vụ.

5. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp

Ví dụ thực tế:
Ông A rao bán thửa đất tại huyện X cho bà B và yêu cầu đặt cọc 200 triệu đồng. Tuy nhiên, thửa đất đang bị người thân của ông A khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án.

Khi đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng đặt cọc:

• Công chứng viên xác minh thông tin tranh chấp;

• Từ chối công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp;

• Khuyến nghị các bên chỉ giao dịch sau khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm.

Việc từ chối này giúp bà B tránh rủi ro mất tiền đặt cọc và tranh chấp kéo dài.

6. Kết luận

Công chứng đặt cọc nhà đất có tranh chấp là giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao và không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Do nhà đất đang tranh chấp không đủ điều kiện chuyển nhượng, nên việc đặt cọc nhằm mục đích mua bán có thể bị tuyên vô hiệu.

Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên chỉ nên tiến hành đặt cọc và công chứng sau khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm, quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng và đủ điều kiện giao dịch theo luật định.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng bảo lãnh

>>> Phân biệt hợp đồng ở nhờ và hợp đồng mượn tài sản

>>> Bạn có thể tải ngay bản Mẫu hợp đồng cho thuê nhà có sẵn điều khoản bảo mật.

>>> Khi không muốn nhận di sản, hãy tìm hiểu ngay Thủ tục làm giấy từ chối tài sản đúng quy định.

>>> Thủ tục, thời gian, lưu ý quan trọng về Đóng thuế xong bao lâu có sổ đỏ?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com