Công chứng mua bán nhà ở xã hội: Người mua không đủ điều kiện

Trong những năm gần đây, nhu cầu mua nhà ở xã hội ngày càng gia tăng, đặc biệt với đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, không phải ai cũng thuộc diện được phép mua loại hình nhà ở này. Trên thực tế, nhiều trường hợp công chứng mua bán nhà ở xã hội bị từ chối vì người mua không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý, lý do bị từ chối và hệ quả pháp lý nếu vẫn cố tình giao dịch.

>>> Xem thêm: Đơn giản hóa thủ tục hành chính tại văn phòng công chứng.

1. Căn cứ pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội

• Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Chương VI quy định rõ về điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội.

• Luật Công chứng 2014, Điều 5, Điều 7 quy định nguyên tắc hành nghề công chứng và quyền từ chối công chứng của công chứng viên.

• Nghị định 49/2021/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về đối tượng, điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

• Bộ luật Dân sự 2015, quy định giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của pháp luật.

Theo Điều 77 và Điều 79 Luật Nhà ở 2023, chỉ những đối tượng đủ điều kiện mới được ký hợp đồng và thực hiện công chứng mua bán nhà ở xã hội. Nếu người mua không đủ điều kiện, công chứng viên có quyền từ chối.

2. Ai được mua nhà ở xã hội theo luật mới và công chứng mua bán nhà ở xã hội?

Người dân chỉ được mua nhà ở xã hội khi đáp ứng các điều kiện sau (Điều 77 Luật Nhà ở 2023):

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhưng diện tích bình quân thấp hơn mức tối thiểu do Nhà nước quy định.

• Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn (KT3) tại địa phương có dự án.

• Thuộc diện ưu tiên: người có công với cách mạng, hộ nghèo, cận nghèo, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

• Có hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư dự án được phê duyệt.

>>> Xem thêm: Chuyên xử lý hồ sơ khó – Dịch vụ làm sổ hồng.

3. Khi nào bị từ chối công chứng mua bán nhà ở xã hội?

3.1 Người mua không thuộc diện được mua

Nếu người mua không nằm trong nhóm đối tượng được hỗ trợ, công chứng viên sẽ từ chối chứng nhận hợp đồng.

Ví dụ: Một doanh nhân có thu nhập cao nhưng muốn mua lại căn hộ nhà ở xã hội để đầu tư, trường hợp này không hợp lệ và sẽ bị từ chối công chứng.

3.2 Người mua chưa đủ thời gian sở hữu để chuyển nhượng

Theo Điều 79 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua, trừ khi bán cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư. Nếu bên bán chưa đủ thời hạn, giao dịch sẽ bị công chứng viên từ chối.

3.3 Hồ sơ chứng minh không hợp lệ

Trường hợp người mua không cung cấp đủ giấy tờ chứng minh điều kiện (xác nhận chưa có nhà, xác nhận thu nhập, giấy tạm trú…), hồ sơ công chứng sẽ không được chấp nhận.

4. Hệ quả pháp lý khi cố tình mua bán không đủ điều kiện công chứng mua bán nhà ở xã hội

• Giao dịch vô hiệu: Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật sẽ bị tuyên vô hiệu.

• Mất quyền sở hữu: Người mua có thể bị hủy hợp đồng, trả lại nhà, đồng thời không được hoàn lại chi phí phát sinh.

• Xử phạt hành chính: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi mua bán nhà ở xã hội sai đối tượng có thể bị phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng.

• Không được cấp sổ hồng: Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nếu phát hiện giao dịch trái luật.

Ví dụ: Năm 2024, tại Bình Dương, một trường hợp công nhân bán lại căn hộ nhà ở xã hội sau 2 năm cho một người ngoài diện đối tượng. Hợp đồng đã công chứng bị tuyên vô hiệu, người mua mất tiền cọc và không được cấp sổ hồng.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm cá nhân về Thủ tục mua nhà ở xã hội

5. Cách xử lý nếu bị từ chối công chứng mua bán nhà ở xã hội

• Kiểm tra lại điều kiện pháp lý của người mua theo Luật Nhà ở 2023.

• Bổ sung giấy tờ chứng minh thu nhập, hộ khẩu, tình trạng nhà ở để đáp ứng điều kiện.

• Nếu bị từ chối công chứng mà cho rằng không đúng quy định, người dân có quyền khiếu nại đến Sở Tư pháp hoặc Hiệp hội công chứng viên theo Điều 75 Luật Công chứng 2014.

>>> Xem thêm: Những trường hợp có thể hủy bỏ văn bản Công chứng.

Kết luận

Việc công chứng mua bán nhà ở xã hội chỉ hợp pháp khi người mua đủ điều kiện theo Luật Nhà ở 2023. Nếu người mua không thuộc diện, chưa đủ thời gian sở hữu hoặc không có hồ sơ hợp lệ, công chứng viên có quyền từ chối. Người dân cần nắm rõ quy định, tránh giao dịch sai luật để không phải gánh chịu rủi ro mất tiền và hợp đồng vô hiệu.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng bảo lãnh

>>> Phân biệt hợp đồng ở nhờ và hợp đồng mượn tài sản

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com