Định giá nhà đất khi góp vốn: Lời khuyên từ chuyên gia
Định giá nhà đất góp vốn là bước cực kỳ quan trọng để xác lập giá trị phần vốn góp khi sử dụng bất động sản tham gia vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh hoặc liên doanh. Việc định giá không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người góp vốn mà còn liên quan đến thuế, hồ sơ pháp lý và tính minh bạch của hoạt động đầu tư. Vậy làm sao để định giá nhà đất đúng quy định pháp luật và tránh tranh chấp? Bài viết sau sẽ cung cấp góc nhìn chuyên sâu và lời khuyên từ chuyên gia.
>>>Xem thêm: Địa chỉ cácphòng công chứng khiến bạn không cần phải lo lắng khi đi công chứng giấy tờ
1. Căn cứ pháp lý về góp vốn bằng nhà đất
1.1. Luật doanh nghiệp 2020
Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020:
“Tài sản góp vốn là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.”
=> Như vậy, quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản hợp pháp để góp vốn.
1.2. Luật đất đai 2013
Căn cứ Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án
Đất còn thời hạn sử dụng
1.3. Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Thông tư này quy định cụ thể về hồ sơ, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
>>>Xem thêm: Phản hồi tích cực từ khách hàng về dịch vụ tại văn phòng công chứng
2. Các phương pháp định giá nhà đất góp vốn phổ biến
2.1. Định giá theo giá thị trường
Phương pháp phổ biến nhất là định giá theo giá thị trường hiện hành, tức là dựa vào mức giá bất động sản tương đương đang được giao dịch tại khu vực lân cận.
Ví dụ minh họa: Một lô đất mặt tiền đường Trần Não, TP. Thủ Đức được rao bán và giao dịch thực tế khoảng 140 triệu đồng/m². Khi ông B góp vốn bằng mảnh đất tương tự (500m²), thì giá trị phần góp vốn được tạm xác định khoảng 70 tỷ đồng.
2.2. Định giá theo đơn vị thẩm định độc lập
Trong trường hợp có nhiều bên góp vốn hoặc cần tính minh bạch cao, nên thuê công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để định giá khách quan và có chứng thư thẩm định đi kèm.
2.3. Định giá theo khung giá Nhà nước (không khuyến khích)
Khung giá đất của Nhà nước thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Phương pháp này chỉ nên áp dụng để xác định mức thuế, lệ phí chứ không phù hợp để định giá thực tế phần vốn góp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ)
Giấy tờ xác nhận tài sản không tranh chấp
Bản vẽ sơ đồ nhà đất (nếu có)
Văn bản xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu tài sản riêng)
3.2. Bước 2: Thống nhất phương pháp định giá nhà đất góp vốn
Các bên góp vốn nên thỏa thuận rõ phương pháp định giá, có thể ghi vào điều lệ công ty hoặc hợp đồng góp vốn để tránh mâu thuẫn.
3.3. Bước 3: Thực hiện định giá nhà đất góp vốn
Nếu tự định giá: cần có biên bản xác định giá trị tài sản có chữ ký các bên
Nếu thuê tổ chức thẩm định giá: đính kèm chứng thư thẩm định giá hợp lệ
3.4. Bước 4: Ghi nhận định giá nhà đất góp vốn vào hồ sơ góp vốn
Giá trị tài sản sau khi định giá sẽ được ghi vào:
Biên bản góp vốn
Điều lệ công ty
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (nếu có thay đổi vốn điều lệ)
4. Lưu ý pháp lý và lời khuyên từ chuyên gia
4.1. Định giá định giá nhà đất góp vốn thấp có thể gây thiệt hại lâu dài
Một số cá nhân cố tình khai thấp giá trị nhà đất góp vốn để giảm thuế trước bạ, thuế TNDN, nhưng điều này có thể dẫn đến:
Tranh chấp về tỷ lệ vốn góp
Thiệt hại khi chuyển nhượng phần vốn
Bị cơ quan thuế kiểm tra và truy thu
4.2. Nên có bên thứ ba độc lập định giá
Trong trường hợp góp vốn chung với người không thân thích, việc thuê bên thứ ba độc lập định giá sẽ giúp minh bạch, phòng ngừa tranh chấp và dễ chứng minh về sau.
4.3. Tránh định giá mơ hồ, thiếu cơ sở
Góp vốn là hoạt động có ràng buộc pháp lý. Việc định giá tài sản mà không có biên bản, chứng từ kèm theo có thể bị coi là không hợp pháp, đặc biệt khi giải thể hoặc chia lợi nhuận.
Tình huống: Anh Dũng và chị Nhung cùng góp vốn thành lập công ty xây dựng. Anh Dũng góp 4 tỷ tiền mặt, còn chị Nhung góp 1 căn nhà 4 tầng tại Quận 10, TP.HCM. Ban đầu, hai bên thỏa thuận căn nhà trị giá 4 tỷ đồng, mỗi người sở hữu 50% vốn.
Tuy nhiên, khi công ty được định giá để gọi vốn vòng mới, chuyên gia xác định căn nhà đó có giá trị thực tế đến 7 tỷ đồng, dẫn đến tranh chấp về tỷ lệ góp vốn và quyền lợi. Trường hợp này lẽ ra nên thuê tổ chức thẩm định giá ngay từ đầu để làm rõ giá trị phần vốn góp của mỗi người.
Việc định giá nhà đất góp vốn là công đoạn thiết yếu nhằm đảm bảo tính pháp lý và công bằng trong quá trình hợp tác đầu tư. Dù bạn góp vốn bằng bất động sản cho công ty, đối tác hay gia đình, cũng nên chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ và lựa chọn phương pháp định giá minh bạch, khách quan.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
