Hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng: Điều kiện nào?

Hợp đồng mua bán nhà đất sau khi được công chứng thường được xem là “đã an toàn về mặt pháp lý” và có giá trị ràng buộc cao giữa các bên. Tuy nhiên, trong thực tiễn, không ít trường hợp phát sinh nhu cầu hủy hợp đồng mua bán công chứng do thay đổi ý chí, vi phạm nghĩa vụ hoặc phát hiện sai sót pháp lý nghiêm trọng. Vấn đề đặt ra là hợp đồng đã công chứng có thể hủy được hay không và hủy theo cơ chế pháp lý nào. Bài viết này sẽ phân tích rõ căn cứ pháp luật, các trường hợp được hủy và hệ quả pháp lý của việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng.

>>> Xem thêm: Vì sao các giao dịch lớn bắt buộc qua văn phòng công chứng?

1. Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng

Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, hợp đồng mua bán nhà đất là giao dịch bắt buộc phải được công chứng, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.

Theo “Điều 167 Luật Đất đai 2013”, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Bên cạnh đó, theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có giá trị ràng buộc pháp lý đối với các bên tham gia giao dịch.

2. Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng không?

Về nguyên tắc, hủy hợp đồng mua bán công chứng là hoàn toàn có thể, nhưng không phải trong mọi trường hợp.

Pháp luật hiện hành ghi nhận hai cơ chế xử lý chính:

• Hủy hợp đồng theo thỏa thuận của các bên;

• Hủy (thực chất là chấm dứt hiệu lực) do hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Việc áp dụng cơ chế nào phụ thuộc vào tính hợp pháp của hợp đồng và ý chí của các bên tại thời điểm yêu cầu hủy.

3. Hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng theo thỏa thuận

Theo “Điều 51 Luật Công chứng 2014”, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng có thể được hủy bỏ nếu:

• Tất cả các bên tham gia hợp đồng cùng thỏa thuận hủy;

• Việc hủy không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba;

• Việc hủy được lập thành văn bản và được công chứng hợp lệ.

Trong trường hợp này, việc hủy hợp đồng mua bán công chứng là sự thể hiện quyền tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên theo “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng đã được thực hiện trên thực tế, đặc biệt là đã đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước, thì việc hủy theo thỏa thuận sẽ gặp nhiều hạn chế.

4. Hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng do hợp đồng vô hiệu

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng không thể hủy theo thỏa thuận mà phải được xử lý thông qua con đường tố tụng.

Theo “Điều 52 Luật Công chứng 2014”, Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng, giao dịch đã được công chứng vô hiệu khi:

• Chủ thể giao kết không có quyền định đoạt nhà đất;

• Giao dịch vi phạm điều cấm của luật;

• Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

• Không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.

Trong trường hợp này, việc “hủy” hợp đồng mua bán nhà đất là hệ quả của việc tuyên bố vô hiệu, chứ không phải thủ tục hành chính tại văn phòng công chứng.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn ủy quyền hợp pháp cho dịch vụ làm sổ đỏ

5. Hệ quả pháp lý khi hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng

Khi hủy hợp đồng mua bán công chứng, hệ quả pháp lý được xác định tùy theo căn cứ hủy.

5.1. Trường hợp hủy theo thỏa thuận

Hợp đồng chấm dứt hiệu lực kể từ thời điểm văn bản hủy có hiệu lực. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, nhưng:

• Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại (nếu có) vẫn được bảo lưu;

• Các thỏa thuận về giải quyết tranh chấp vẫn có giá trị.

Căn cứ áp dụng là “Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015”.

5.2. Trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”:

• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu;

• Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự kể từ thời điểm giao kết.

6. Ảnh hưởng của việc đăng ký sang tên khi hủy hợp đồng mua bán công chứng

Một vấn đề thực tiễn rất quan trọng là trường hợp hợp đồng đã được công chứng và đã đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Khi đó:

• Việc hủy hợp đồng theo thỏa thuận gần như không còn khả thi;

• Muốn hủy, các bên phải khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu;

• Quyền lợi của bên thứ ba ngay tình được xem xét bảo vệ theo “Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015”.

Do đó, thời điểm yêu cầu hủy hợp đồng có ý nghĩa quyết định đến khả năng xử lý pháp lý.

>>> Xem thêm: Công chứng ngoài trụ sở hợp đồng mua bán đất đai nhanh chóng

7. Một số lưu ý thực tiễn khi muốn hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng

Để hạn chế rủi ro, các bên cần lưu ý:

• Xác định rõ căn cứ hủy là thỏa thuận hay vô hiệu;

• Kiểm tra tình trạng thực hiện hợp đồng và đăng ký sang tên;

• Đánh giá khả năng phát sinh quyền của bên thứ ba;

• Tham vấn ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi quyết định hủy.

Những lưu ý này giúp tránh tranh chấp kéo dài và thiệt hại không đáng có.

Kết luận

Hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi phải xác định đúng căn cứ và cơ chế xử lý phù hợp. Việc hủy hợp đồng mua bán công chứng chỉ được chấp nhận khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định và không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan. Trong các giao dịch nhà đất có giá trị lớn, việc cẩn trọng ngay từ khâu ký kết và công chứng vẫn là giải pháp an toàn pháp lý hiệu quả nhất.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Trách nhiệm công chứng viên khi công chứng hợp đồng đặt cọc

>>> Giấy ủy quyền nhận tiền có thể lập tay rồi mang đi công chứng?

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hỗ trợ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất trọn gói

>>> Những lỗi thường gặp khi làm thủ tục đăng ký kết hôn

>>> Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? khi chuyển nhượng bất động sản

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com