Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc có công chứng thường được sử dụng nhằm bảo đảm các bên sẽ ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Một trong những nội dung được quan tâm nhất là phạt cọc – hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ.
Vậy, phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng được áp dụng như thế nào? Có phải cứ vi phạm là mất cọc hay phải đền gấp đôi? Trường hợp nào không áp dụng phạt cọc? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Muốn tiết kiệm thời gian? Hãy đặt lịch trước tại phòng công chứng.
1. Phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng là gì?
1.1. Khái niệm phạt cọc theo quy định pháp luật
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Phạt cọc được hiểu là hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, cụ thể:
-
Bên đặt cọc vi phạm → mất tiền đặt cọc;
-
Bên nhận cọc vi phạm → trả lại tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền đặt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác).
1.2. Phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng có khác gì không công chứng?
Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng đặt cọc có công chứng có hiệu lực pháp lý cao, là chứng cứ vững chắc khi xảy ra tranh chấp.
Tuy nhiên, mức phạt cọc không phụ thuộc vào việc hợp đồng có công chứng hay không, mà phụ thuộc vào:
-
Quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015;
-
Thỏa thuận cụ thể của các bên trong hợp đồng.
2. Các trường hợp áp dụng phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng
2.1. Phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng khi bên đặt cọc vi phạm
Bên đặt cọc bị coi là vi phạm khi:
-
Từ chối ký hợp đồng mua bán nhà đất;
-
Không thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận;
-
Không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn đã cam kết.
👉 Hậu quả: bên đặt cọc mất tiền đặt cọc theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
2.2. Phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng khi bên nhận cọc vi phạm
Bên nhận cọc vi phạm khi:
-
Từ chối bán nhà đất;
-
Bán cho người thứ ba;
-
Không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng.
👉 Hậu quả: phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương tiền đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
>>> Xem thêm: Toàn tập hướng dẫn Thủ tục công chứng cho người mới.
3. Các trường hợp không áp dụng phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng
3.1. Không phạt cọc khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật.
Ví dụ:
-
Đặt cọc mua bán nhà đất đang có tranh chấp;
-
Đặt cọc đối với đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không áp dụng phạt cọc, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
3.2. Không phạt cọc khi có sự kiện bất khả kháng
Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục.
Nếu hợp đồng đặt cọc công chứng không thực hiện được do bất khả kháng và không có lỗi của các bên, thì không áp dụng phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
4. Trách nhiệm của công chứng viên liên quan đến phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng
4.1. Giải thích hậu quả pháp lý của phạt cọc
Theo Điều 41 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải giải thích rõ cho các bên:
-
Trường hợp nào bị mất cọc;
-
Trường hợp nào phải đền cọc;
-
Quyền khởi kiện khi có tranh chấp phát sinh.
4.2. Ghi nhận rõ điều khoản phạt cọc trong hợp đồng
Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra và hướng dẫn ghi nhận rõ:
-
Mức phạt cọc;
-
Trường hợp áp dụng phạt cọc;
-
Thỏa thuận khác (nếu có) so với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Điều này giúp hạn chế tranh chấp liên quan đến phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng.
>>> Xem thêm: Không cần chờ đợi lâu – Dịch vụ công chứng giúp bạn xử lý hồ sơ chỉ trong vài phút.
5. Ví dụ minh họa thực tế về phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng
Ví dụ thực tế:
Ông A và bà B ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có công chứng, số tiền đặt cọc là 400 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận nếu bên nào từ chối ký hợp đồng mua bán thì chịu phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.
Sau đó, ông A (bên bán) tự ý bán nhà cho người khác. Bà B yêu cầu:
-
Ông A trả lại 400 triệu đồng tiền đặt cọc;
-
Bồi thường thêm 400 triệu đồng tiền phạt cọc.
Yêu cầu này hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật và có cơ sở để Tòa án chấp nhận.
6. Kết luận
Phạt cọc hợp đồng đặt cọc công chứng là chế tài pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm sự nghiêm túc trong giao dịch mua bán nhà đất. Việc áp dụng phạt cọc phải căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.
Để tránh rủi ro, các bên cần:
-
Soạn thảo điều khoản phạt cọc rõ ràng;
-
Hiểu đúng hậu quả pháp lý khi vi phạm;
-
Thực hiện công chứng để bảo đảm giá trị chứng cứ khi tranh chấp phát sinh.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng bảo lãnh
>>> Phân biệt hợp đồng ở nhờ và hợp đồng mượn tài sản
>>> Làm rõ hiệu lực pháp lý của Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng theo luật dân sự.
>>> Xe đứng tên người đã mất – có thể Công chứng mua bán xe không?
>>> Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê nhà viết tay và Mẫu hợp đồng cho thuê nhà có công chứng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com