Rủi ro tiềm ẩn khi góp vốn bằng nhà đất và cách phòng tránh
Rủi ro góp vốn nhà đất là vấn đề đáng lo ngại trong thực tiễn kinh doanh và đầu tư, đặc biệt khi các bên tham gia không hiểu rõ quy định pháp luật hoặc thiếu sự thỏa thuận minh bạch. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở thường có giá trị lớn và phức tạp về pháp lý, nếu không được thực hiện đúng thủ tục dễ dẫn đến tranh chấp, mất quyền sở hữu hoặc thiệt hại tài sản.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc góp vốn bằng nhà đất
1.1. Quy định về hình thức góp vốn bằng nhà đất
Theo Điều 17 Luật Doanh nghiệp 2020, cá nhân, tổ chức có quyền góp vốn vào doanh nghiệp bằng tài sản, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được quyền góp vốn nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất không bị tranh chấp, không bị kê biên, đang trong thời hạn sử dụng.
1.2. Góp vốn bằng tài sản phải công chứng
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
2.1. Rủi ro góp vốn nhà đất khi: Góp vốn bằng miệng, không lập hợp đồng
Nhiều trường hợp chỉ thỏa thuận miệng hoặc lập giấy tay không công chứng. Điều này khiến việc xác lập quyền và nghĩa vụ không rõ ràng, khó chứng minh nếu xảy ra tranh chấp.
Ví dụ thực tế: Anh Bình góp vốn bằng mảnh đất 200m2 để thành lập công ty với bạn. Hai bên chỉ viết giấy tay mà không công chứng. Sau 3 năm, người bạn không công nhận phần vốn góp của anh, và tòa án không chấp nhận giấy tay làm chứng cứ đủ giá trị pháp lý.
2.2. Rủi ro góp vốn nhà đất khi: Đất đang thế chấp, tranh chấp hoặc không đủ điều kiện góp vốn
Một số trường hợp người góp vốn sử dụng đất đang bị thế chấp ngân hàng, hoặc có tranh chấp đang xử lý. Việc này khiến phần góp vốn không có hiệu lực, bên nhận vốn có thể chịu thiệt hại.
2.3. Rủi ro góp vốn nhà đất khi: Không thực hiện thủ tục sang tên
Sau khi ký hợp đồng góp vốn, nếu không đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, thì người nhận góp vốn không có quyền pháp lý đối với nhà đất.
2.4. Rủi ro góp vốn nhà đất khi: Góp vốn bằng nhà đất nhưng định giá không rõ ràng
Góp vốn bằng tài sản có giá trị lớn nhưng không được thẩm định giá khách quan dễ gây tranh chấp về tỷ lệ sở hữu, chia lợi nhuận, nhất là khi giải thể hoặc rút vốn.
3.1. Lập hợp đồng góp vốn đúng quy định và công chứng
Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất cần được lập thành văn bản và đưa đi công chứng/chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Nội dung hợp đồng cần nêu rõ:
Tên, địa chỉ các bên
Tài sản góp vốn (thông tin rõ về thửa đất, nhà ở…)
Giá trị phần góp vốn
Mục đích góp vốn, tỷ lệ sở hữu
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Phương án giải quyết nếu rút vốn, chấm dứt hợp tác
3.2. Kiểm tra pháp lý tài sản góp vốn
Trước khi nhận góp vốn bằng nhà đất, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý:
Có Giấy chứng nhận hợp lệ
Không bị kê biên, thế chấp
Không tranh chấp
Đất có thời hạn sử dụng phù hợp mục đích góp vốn
3.3. Đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước
Sau khi góp vốn, bên nhận góp vốn hoặc doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác lập quyền hợp pháp.
3.4. Định giá tài sản góp vốn công khai
Nên thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để định giá tài sản góp vốn, làm cơ sở xác định phần vốn góp và chia lợi nhuận.
Ví dụ minh họa: Công ty A nhận phần góp vốn là một căn nhà trị giá khoảng 3 tỷ đồng từ cổ đông B. Hai bên thuê Công ty thẩm định XYZ định giá căn nhà, xác định giá trị 2,9 tỷ đồng. Căn cứ đó, cổ đông B sở hữu 29% vốn công ty. Việc thẩm định giúp tránh tranh cãi sau này.
>>>Xem thêm: Dịch thuật công chứng nhanh chóng – Giải pháp cho những ai cần gấp giấy tờ
4. Lưu ý đặc biệt khi góp vốn bằng nhà đất của hộ gia đình
Nếu tài sản đứng tên hộ gia đình thì việc góp vốn phải được tất cả các thành viên trong hộ có quyền sử dụng đất đồng ý và cùng ký tên. Trường hợp chỉ một người đại diện ký hợp đồng góp vốn là không hợp lệ và có thể bị tuyên vô hiệu.
Góp vốn bằng nhà đất là hình thức đầu tư phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro góp vốn nhà đất nếu các bên thiếu hiểu biết pháp lý hoặc không thực hiện đúng thủ tục. Để bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp, mỗi bên cần cẩn trọng từ việc lập hợp đồng, kiểm tra pháp lý đến đăng ký sang tên và thẩm định giá tài sản.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
