Tranh chấp hợp đồng góp vốn nhà đất: Các vụ án thực tế và bài học
Tranh chấp góp vốn nhà đất là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp trong lĩnh vực dân sự, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi đất đai có giá trị cao. Những mâu thuẫn liên quan đến hợp đồng góp vốn nhà đất thường bắt nguồn từ việc thỏa thuận không rõ ràng, không công chứng hoặc không tuân thủ đúng quy định pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích các căn cứ pháp lý, minh họa qua vụ án thực tế và rút ra những bài học quan trọng để người dân phòng tránh rủi ro.
1. Khái niệm và căn cứ pháp lý về tranh chấp góp vốn nhà đất
1.1 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc cá nhân hoặc tổ chức sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để làm vốn góp vào doanh nghiệp, hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh.
Đây là một dạng hợp đồng dân sự, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, các bên phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và đúng trình tự pháp luật.
1.2 Căn cứ pháp lý điều chỉnh tranh chấp góp vốn nhà đất
Các tranh chấp phát sinh sẽ căn cứ theo các văn bản sau:
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 117 đến Điều 129 về giao dịch dân sự vô hiệu)
Luật Đất đai 2013 (Điều 167 về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn…)
Luật Nhà ở 2014 nếu nhà ở là đối tượng góp vốn
Các án lệ, ví dụ: Án lệ số 14/2017/AL của Hội đồng Thẩm phán TANDTC
2.1 Vụ án tranh chấp góp vốn nhà đất không công chứng
Tóm tắt vụ việc: Ông A và ông B ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xây dựng khu nhà trọ. Hợp đồng viết tay, không công chứng. Sau khi xây dựng xong, ông A không chia lợi nhuận như thỏa thuận. Ông B kiện ra tòa.
Phán quyết: Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu vì không đăng ký và không công chứng theo Điều 167 Luật Đất đai. Ông B chỉ được nhận lại phần giá trị góp vốn sau khi trừ chi phí.
Bài học rút ra: Việc góp vốn bằng đất phải lập thành văn bản, công chứng/chứng thực, đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Nếu không, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại lớn.
2.2 Vụ án góp vốn mua đất chung – tranh chấp góp vốn nhà đất khi không sang tên
Tóm tắt vụ việc: Chị C và anh D cùng góp tiền mua lô đất, thỏa thuận góp vốn 50-50 để đầu tư bán lại. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên anh D. Khi đất tăng giá, anh D đơn phương bán mà không chia lợi nhuận.
Phán quyết: Tòa tuyên anh D phải chia lợi nhuận theo thỏa thuận góp vốn. Tuy nhiên, chị C không được chia phần đất do không đứng tên và không có đăng ký biến động sở hữu chung.
Bài học: Nên đồng sở hữu đứng tên sổ đỏ hoặc lập văn bản góp vốn có công chứng để đảm bảo quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
3. Những rủi ro thường gặp trong tranh chấp góp vốn nhà đất
3.1 Không công chứng hợp đồng góp vốn
Đây là rủi ro phổ biến nhất. Điều 167 Luật Đất đai quy định rõ: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Vi phạm điều này sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
3.2 Góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ
Luật nghiêm cấm góp vốn bằng đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Điều 188 Luật Đất đai yêu cầu đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không bị tranh chấp mới được phép giao dịch.
3.3 Mâu thuẫn do không xác lập quyền lợi rõ ràng
Nhiều người góp vốn bằng tiền và đất nhưng không có văn bản thể hiện tỷ lệ lợi nhuận rõ ràng. Khi đầu tư có lãi, dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài.
4. Bài học rút ra từ các tranh chấp góp vốn nhà đất
>>>Xem thêm: Muốn công chứng nhanh trong ngày, đây là cácphòng công chứng không thể bỏ qua
4.1 Hợp đồng phải được lập bằng văn bản có công chứng
Đây là yêu cầu bắt buộc nếu tài sản góp vốn là bất động sản. Căn cứ pháp lý: Điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
4.2 Nên đăng ký biến động nếu góp vốn bằng đất
Trường hợp chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận góp vốn nên đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai để bảo vệ quyền lợi.
4.3 Thận trọng khi góp vốn bằng tài sản chưa rõ ràng pháp lý
Không nên chấp nhận góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ, đang bị tranh chấp, đang bị kê biên hoặc nằm trong quy hoạch.
5. Cách phòng ngừa tranh chấp góp vốn nhà đất
5.1 Kiểm tra kỹ quyền sở hữu đất trước khi góp vốn
Yêu cầu đối tác cung cấp sổ đỏ bản gốc, kiểm tra thông tin quy hoạch tại văn phòng đăng ký đất đai.
5.2 Nhờ luật sư hoặc công chứng viên soạn hợp đồng
Việc soạn thảo hợp đồng góp vốn nhà đất nên được thực hiện bởi người có chuyên môn pháp lý để đảm bảo tính chặt chẽ và hạn chế rủi ro.
5.3 Lập văn bản cam kết phân chia lợi nhuận rõ ràng
Nội dung hợp đồng nên quy định rõ tỷ lệ góp vốn, tỷ lệ phân chia lợi nhuận và phương án xử lý khi có rủi ro hoặc tranh chấp xảy ra.
Kết luận:
>>>Xem thêm: Dịch vụ công chứng tại nhà của văn phòng công chứng – Tiện ích không thể bỏ qua
Tranh chấp góp vốn nhà đất là dạng tranh chấp có thể gây thiệt hại nặng nề nếu không thực hiện đúng quy trình pháp lý. Việc hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật, lập hợp đồng rõ ràng, công chứng đầy đủ sẽ là “lá chắn” hiệu quả nhất để phòng ngừa rủi ro.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
