Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: Quy định pháp lý mới 2024
Trong các giao dịch vay vốn hiện nay, đặc biệt với các dự án bất động sản, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ khi nào tài sản này đủ điều kiện để ký hợp đồng thế chấp hợp pháp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, đồng thời chỉ rõ những rủi ro nếu không thực hiện đúng quy trình pháp lý.
>>> Xem thêm: Thẩm quyền và giới hạn của Văn phòng Công chứng trong giao dịch dân sự rủi ro cao
⚖️ Căn cứ pháp lý mới nhất
Luật Đất đai 2024
Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 318, 319
Luật Nhà ở 2014 – Điều 118
Nghị định 99/2022/NĐ-CP – Hướng dẫn đăng ký giao dịch bảo đảm
Thông tư 09/2023/TT-BTP – Về trình tự đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
🏗️ Tài sản hình thành trong tương lai là gì?
🧱 Khái niệm pháp lý
Theo khoản 2 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ hình thành theo cam kết.”
📌 Ví dụ phổ biến:
Căn hộ chung cư chưa xây xong
Nhà ở riêng lẻ đang trong quá trình xây dựng
Đất được cấp giấy sau khi hoàn thiện nghĩa vụ tài chính
📄 Điều kiện để hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có hiệu lực
✅ Điều kiện về chủ thể
✔️ Chủ sở hữu hợp pháp tài sản hoặc người có quyền sử dụng hợp pháp theo hợp đồng mua bán có công chứng. ✔️ Không tranh chấp, không bị kê biên xử lý nợ khác.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng mua bán xe: Những rắc rối thường gặp và cách chọn dịch vụ công chứng giấy tờ uy tín
📑 Điều kiện về hình thức
✔️ Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. ✔️ Nếu tài sản chưa có sổ đỏ/sổ hồng, cần có văn bản xác nhận từ chủ đầu tư và hồ sơ mua bán hợp lệ.
🏢 Điều kiện đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo Điều 193 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 99/2022/NĐ-CP:
“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chỉ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba nếu được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.”
🧩 Ví dụ minh họa thực tế
Chị H (TP.HCM) ký hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai tại một dự án ở Quận 9, đã đặt cọc 30% giá trị. Chị muốn vay ngân hàng 1 tỷ đồng và thế chấp chính căn hộ này.
Văn bản xác nhận quyền chuyển nhượng từ chủ đầu tư
Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai
🔎 Sau khi đủ thủ tục, ngân hàng chấp thuận khoản vay và hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
📉 Rủi ro nếu không tuân thủ quy định
⚠️ Hợp đồng thế chấp vô hiệu do tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý 🛑 Không được ngân hàng giải ngân hoặc bị yêu cầu hoàn trả ngay ❌ Bên nhận thế chấp không được bảo vệ nếu bên thứ ba mua lại tài sản 📍 Tranh chấp phát sinh kéo dài, mất quyền lợi cả hai bên
📋 Thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
📄 Chuẩn bị hồ sơ:
Hợp đồng thế chấp
Hợp đồng mua bán có công chứng
Văn bản xác nhận của chủ đầu tư
CMND/CCCD + Giấy tờ liên quan
🏢 Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/tỉnh
🗓️ Thời gian xử lý: 1–3 ngày làm việc
📥 Nhận lại giấy xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm
>>> Xem thêm: Ủy quyền có thể hủy ngang được không? Nếu được thì như thế nào?
✅ Kết luận
Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là công cụ pháp lý quan trọng nhưng tiềm ẩn rủi ro cao nếu không tuân thủ đúng quy định. Với những cập nhật mới từ Luật Đất đai 2024, người dân và ngân hàng cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của tài sản, điều kiện công chứng và quy trình đăng ký tại cơ quan đất đai. Chỉ khi các yếu tố này được đảm bảo thì hợp đồng thế chấp mới có hiệu lực và bảo vệ tốt nhất quyền lợi các bên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
