Kinh nghiệm thực tế khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất

Bạn nghĩ việc đặt cọc mua bán nhà đất chỉ là thủ tục đơn giản để “giữ chỗ”? Trên thực tế, hàng loạt vụ kiện tụng dân sự kéo dài nhiều năm đều bắt đầu từ một hợp đồng đặt cọc sai lệch, thiếu căn cứ hoặc vi phạm luật. Nếu bạn đang hoặc sắp tham gia giao dịch bất động sản, bài viết này là lời cảnh báo cần thiết trước khi đặt bút ký bất kỳ tờ giấy nào mang tên “đặt cọc”.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc “một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Trong giao dịch nhà đất, hợp đồng đặt cọc thường là bước đầu tiên, thể hiện cam kết giữa bên mua và bên bán. Tuy nhiên, vì nhiều hợp đồng đặt cọc được lập sơ sài, không qua công chứng, không đúng mẫu quy định, nên rất dễ phát sinh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Thời gian thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ là bao lâu?

Những rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Đặt cọc không rõ quyền sở hữu

Nhiều trường hợp bên bán chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp (chưa có sổ đỏ, đang đồng sở hữu, đang tranh chấp) nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc, dẫn đến bên mua không thể hoàn tất giao dịch và mất trắng tiền cọc.

📌 Ví dụ: Ông A đặt cọc 300 triệu để mua lô đất do bà B đứng tên. Sau đó mới phát hiện bà B chỉ được “ủy quyền miệng” từ mẹ già – người đang bị mất năng lực hành vi dân sự. Giao dịch không thể thực hiện, ông A khởi kiện đòi lại tiền cọc nhưng tòa tuyên vô hiệu hợp đồng vì bên nhận cọc không đủ quyền định đoạt.

2. Đặt cọc không có công chứng, không làm rõ điều kiện hoàn/hủy cọc

Luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng nếu xảy ra tranh chấp, giấy tay hoặc tin nhắn có thể không đủ giá trị chứng minh ý chí thỏa thuận.

Nhiều hợp đồng không quy định cụ thể về việc: “Bên nào chịu lỗi thì xử lý tiền cọc thế nào?”, dẫn đến mất thời gian kiện tụng, thiệt hại tài chính.

>>> Xem thêm: Có được khiếu nại Văn phòng công chứng không? Quy trình ra sao?

3. Giao dịch đặt cọc bị tuyên vô hiệu vì vi phạm pháp luật

Từ năm 2024, theo Luật Đất đai mới (Luật số 31/2024/QH15), một số giao dịch đặt cọc trên đất chưa được phép chuyển nhượng (đất chưa được cấp sổ đỏ, đất thuộc dự án treo, đất quy hoạch) có thể bị tuyên vô hiệu toàn phần, đồng nghĩa bên mua mất quyền đòi lại cọc nếu không chứng minh lỗi thuộc về bên bán.

Những lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi đặt cọc

• Yêu cầu bên bán cung cấp: sổ đỏ bản gốc, CMND/CCCD, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

• Kiểm tra quy hoạch, tình trạng thế chấp, tranh chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

2. Hợp đồng đặt cọc nên công chứng

Dù pháp luật không bắt buộc, nhưng công chứng giúp tăng tính pháp lý, giảm thiểu rủi ro trong chứng minh nội dung hợp đồng.

>>> Xem thêm: Giới thiệu top các văn phòng cung cấp dịch vụ công chứng chất lượng

3. Ghi rõ điều kiện mất cọc – hoàn cọc

• Nếu bên mua từ chối mua không lý do, sẽ mất cọc.

• Nếu bên bán không thực hiện chuyển nhượng theo thỏa thuận thì phải trả lại cọc và bồi thường (tối thiểu gấp đôi theo Điều 328 BLDS 2015).

4. Lập vi bằng nếu giao dịch cọc diễn ra tại nhà riêng

Vi bằng là bằng chứng hợp pháp giúp ghi nhận sự kiện, hành vi giao dịch tại thời điểm lập. Nên mời Thừa phát lại lập vi bằng trong các giao dịch giá trị cao.

Kết luận: Cẩn trọng với từng dòng chữ trong hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng và mang giá trị pháp lý không thể xem nhẹ. Chỉ một sai sót nhỏ cũng có thể khiến bạn mất hàng trăm triệu, thậm chí cả lô đất. Hãy luôn kiểm tra kỹ quyền sở hữu, điều kiện chuyển nhượng, và nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi ký.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng mua bán nhà giấy tay có được công nhận không?

>>> Khi nào hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu?

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com