Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHiện nay, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều trường hợp mua bán đất vi bằng thay vì lập hợp đồng công chứng theo quy định. Một số người cho rằng lập vi bằng tại Thừa phát lại là đủ an toàn pháp lý, không cần công chứng sang tên. Vậy thực tế pháp luật quy định như thế nào? Có được mua bán đất bằng vi bằng không?
Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo quy định năm 2026, giúp bạn hiểu rõ bản chất pháp lý của mua bán đất vi bằng và những rủi ro có thể gặp phải.
>>> Xem thêm: Việc chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu theo hướng dẫn của văn phòng công chứng sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí.
1. Vi bằng là gì? Vi bằng có thay thế công chứng khi mua bán đất vi bằng không?
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.
📌 Quan trọng:
Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải:
-
Lập thành văn bản
-
Được công chứng hoặc chứng thực
👉 Vì vậy, mua bán đất vi bằng không làm phát sinh hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Mua bán đất vi bằng có được sang tên sổ đỏ không?
Câu trả lời là: ❌ Không.
Cơ quan đăng ký đất đai chỉ tiếp nhận hồ sơ sang tên khi có:
-
Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực hợp pháp
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
Vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp nên không đủ điều kiện sang tên.
Ví dụ minh họa
Anh A mua một lô đất bằng hình thức mua bán đất vi bằng, có Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền và bàn giao đất.
Sau đó, anh A nộp hồ sơ sang tên thì bị từ chối vì không có hợp đồng công chứng. Người bán cũng không hợp tác ký lại hợp đồng.
Kết quả: Anh A gặp rủi ro lớn vì không đứng tên được trên sổ đỏ.
>>> Xem thêm: Quy định pháp luật mới nhất về Thủ tục công chứng.
3. Vì sao vẫn tồn tại hình thức mua bán đất vi bằng?
Dù tiềm ẩn rủi ro, mua bán đất vi bằng vẫn xuất hiện trong các trường hợp:
-
Đất chưa có sổ đỏ
-
Đất phân lô trái phép
-
Đất thuộc diện quy hoạch
-
Chủ đất đang thế chấp ngân hàng
Do không đủ điều kiện công chứng, các bên chọn lập vi bằng để “giữ chỗ” hoặc giao dịch tạm thời.
⚠ Tuy nhiên, pháp luật không công nhận đây là hình thức chuyển nhượng hợp pháp.
4. Rủi ro pháp lý khi mua bán đất vi bằng
Việc mua bán đất vi bằng có thể dẫn đến:
4.1. Không được công nhận quyền sử dụng đất
Người mua không được đứng tên trên giấy chứng nhận.
4.2. Nguy cơ mất tiền
Nếu bên bán bán cho nhiều người hoặc bỏ trốn, người mua chỉ có vi bằng làm chứng cứ, rất khó đòi lại tài sản.
4.3. Không được cấp phép xây dựng
Do chưa sang tên hợp pháp, người mua không thể xin giấy phép xây dựng hoặc thế chấp vay vốn.
Ví dụ thực tế
Chị B mua đất nền dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bằng vi bằng với giá rẻ hơn thị trường 300 triệu đồng.
Sau đó, dự án bị xử lý vì phân lô trái phép. Chị B không được cấp sổ đỏ và phải khởi kiện kéo dài nhiều năm để đòi lại tiền.
>>> Xem thêm: Cách viết và xác nhận Công chứng di chúc hợp pháp theo Bộ luật Dân sự.
5. Trường hợp nào được lập vi bằng liên quan đến đất đai?
Vi bằng chỉ nên sử dụng để:
-
Ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc
-
Ghi nhận hiện trạng nhà đất
-
Ghi nhận hành vi giao nhận giấy tờ
Vi bằng không có chức năng thay thế hợp đồng công chứng trong mua bán đất vi bằng.
6. Giải pháp an toàn khi mua bán đất
Để tránh rủi ro, người mua nên:
-
Kiểm tra tình trạng pháp lý đất
-
Yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng
-
Không giao đủ tiền khi chưa đủ điều kiện công chứng
-
Tham khảo ý kiến luật sư khi giao dịch giá trị lớn
7. Kết luận
Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, mua bán đất vi bằng không làm phát sinh hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thể sang tên sổ đỏ.
Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, không thay thế hợp đồng công chứng. Vì vậy, người dân cần hết sức thận trọng, tránh vì giá rẻ hoặc thủ tục nhanh gọn mà chấp nhận rủi ro pháp lý lớn về sau.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Thủ tục công chứng di chúc được thực hiện qua mấy bước?
>>> Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay không? Phí công chứng theo quy định mới nhất là bao nhiêu?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện qua mấy bước?
>>> Có thể nhờ người thân đi công chứng ủy quyền mua bán căn hộ chung cư được không?
>>> Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất mới nhất
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com