Góp vốn bằng nhà đất có phải sang tên?

Trong quá trình thành lập doanh nghiệp, hợp tác đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh, nhiều cá nhân lựa chọn góp vốn bằng nhà đất thay vì tiền mặt. Tuy nhiên, một vấn đề thường gây tranh cãi là: GV bằng nhà đất có bắt buộc phải sang tên không? Chỉ ký hợp đồng góp vốn có đủ giá trị pháp lý không? Nếu không thực hiện đúng thủ tục đăng ký thì quyền lợi của bên nhận vốn góp có được bảo đảm hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, trình tự thực hiện và các rủi ro cần lưu ý.

>>> Xem thêm: Thủ tục rõ ràng – hướng dẫn tận tình – chỉ có tại văn phòng công chứng.

1. Góp vốn bằng nhà đất là gì? Căn cứ pháp lý về góp vốn bằng nhà đất

1.1. Khái niệm 

Góp vốn bằng nhà đất là việc cá nhân, tổ chức dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất để góp vào doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc dự án đầu tư nhằm hình thành phần vốn góp.

1.2. Căn cứ pháp lý 

• Điều 34 và Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020: Tài sản góp vốn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác có thể định giá được bằng tiền.

• Điều 167 Luật Đất đai 2013: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

• Điều 188 Luật Đất đai 2013: Điều kiện thực hiện quyền góp vốn bằng đất (có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng).

• Điều 95 và Điều 97 Luật Đất đai 2013: Đăng ký đất đai, đăng ký biến động là bắt buộc khi có thay đổi quyền sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật vừa công nhận quyền góp vốn bằng nhà đất, vừa đặt ra yêu cầu về công chứng và đăng ký biến động.

2. Góp vốn bằng nhà đất có cần sang tên không?

2.1. Góp vốn bằng nhà đất làm phát sinh thay đổi quyền sử dụng đất

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, các trường hợp phải đăng ký biến động bao gồm:

Thay đổi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đăng ký biến động trên thực tế chính là thủ tục sang tên hoặc ghi nhận đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận.

👉 Do đó, GV bằng nhà đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên hoặc ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận vốn góp).

2.2. Chỉ ký hợp đồng góp vốn bằng nhà đất có đủ không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc góp vốn chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Điều này đồng nghĩa:

• Hợp đồng góp vốn đã công chứng chỉ là điều kiện cần;

• Quyền sử dụng đất chỉ thực sự chuyển sang bên nhận vốn góp khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

Nếu không đăng ký:
❌ Quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bên góp vốn;
❌ Bên nhận vốn góp không được pháp luật bảo vệ đầy đủ quyền lợi;
❌ Dễ phát sinh tranh chấp.

2.3. Trường hợp góp vốn bằng nhà đất nhưng không sang tên

Một số trường hợp thực tế các bên thỏa thuận chỉ góp vốn “bằng giá trị quyền sử dụng đất” mà không làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên, thỏa thuận này không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên nhận vốn góp, chỉ có giá trị ràng buộc nghĩa vụ dân sự giữa các bên.

>>> Xem thêm: Thay vì tự làm và dễ sai sót, hãy chọn Dịch vụ sang tên sổ đỏ để an tâm hơn.

3. Thủ tục góp vốn bằng nhà đất và sang tên theo quy định

3.1. Điều kiện để góp vốn bằng nhà đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất được phép góp vốn khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Không có tranh chấp;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Còn thời hạn sử dụng đất.

3.2. Trình tự thực hiện góp vốn bằng nhà đất

1. Lập hợp đồng GV bằng nhà đất tại văn phòng công chứng;

2. Định giá tài sản góp vốn theo Luật Doanh nghiệp;

3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai;

4. Cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận.

3.3. Hồ sơ đăng ký biến động khi góp vốn bằng nhà đất

• Hợp đồng góp vốn đã công chứng;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Hồ sơ pháp lý của các bên;

• Tờ khai nghĩa vụ tài chính (nếu có).

4. Rủi ro pháp lý nếu góp vốn bằng nhà đất không sang tên

4.1. Không xác lập quyền sở hữu hợp pháp

Theo pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật bảo vệ khi đăng ký.

4.2. Nguy cơ bị vô hiệu hoặc không được công nhận quyền lợi

Khi xảy ra tranh chấp, bên nhận vốn góp khó chứng minh quyền đối với nhà đất.

4.3. Khó chuyển nhượng, thế chấp, khai thác tài sản

Tài sản vẫn đứng tên bên góp vốn nên bên nhận vốn góp không có quyền định đoạt.

>>> Xem thêm: Bạn đang cần làm sổ gấp? Tham khảo ngay Thủ tục làm sổ đỏ để rút ngắn thời gian.

5. Ví dụ minh họa thực tế 

Ví dụ:
Ông A góp vốn bằng thửa đất 500 m² vào công ty B, hai bên ký hợp đồng góp vốn công chứng nhưng không thực hiện đăng ký biến động. Sau 2 năm, ông A tự ý thế chấp thửa đất cho ngân hàng. Khi công ty B phát hiện và khiếu nại, cơ quan đăng ký đất đai xác nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông A do chưa sang tên. Công ty B gặp rủi ro lớn về quyền lợi.

6. Kết luận

✔ GV bằng nhà đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên hoặc ghi nhận đồng sở hữu).
✔ Hợp đồng công chứng chỉ là bước đầu, chưa làm phát sinh quyền sử dụng đất.
✔ Không sang tên tiềm ẩn rủi ro tranh chấp, mất quyền kiểm soát tài sản.
✔ Nên hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý để bảo đảm an toàn cho giao dịch góp vốn.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Có được công chứng hợp đồng tặng cho ngoài trụ sở không?

>>> Mất cân bằng quyền nghĩa vụ: Công chứng viên xử lý sao?

>>> Những yếu tố nào ảnh hưởng trực tiếp đến phí công chứng khi ký hợp đồng?

>>> Thủ tục công chứng ủy quyền: Trình tự thực hiện và yêu cầu pháp lý bắt buộc.

>>> Mẫu đơn từ chối tài sản vợ chồng theo quy định pháp luật.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com