Câu hỏi thường gặp, Tin tức

Ngăn chặn giao dịch nhà đất: Tại tòa án hay Văn phòng đăng ký đất đai?

Trong các tranh chấp dân sự liên quan đến bất động sản, nhiều người lo lắng tài sản đang tranh chấp có thể bị bên kia bán, thế chấp hoặc chuyển nhượng trái phép. Khi đó, ngăn chặn giao dịch nhà đất là biện pháp được lựa chọn để bảo vệ quyền lợi. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn: muốn thực hiện ngăn chặn, nộp đơn tại Tòa án hay Văn phòng đăng ký đất đai? Bài viết sau sẽ giải đáp chi tiết về thẩm quyền, quy trình và lưu ý pháp lý liên quan.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng quận Hoàng Mai có hỗ trợ công chứng ngoài giờ không?

I. Ngăn chặn giao dịch nhà đất là gì?

Ngăn chặn giao dịch nhà đất là biện pháp pháp lý tạm thời nhằm cấm hoặc hạn chế việc thực hiện các quyền liên quan đến nhà, đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… trong một thời gian nhất định. Mục đích chính là:

  • Tránh tài sản bị tẩu tán, che giấu, chuyển nhượng;

  • Đảm bảo thi hành án hoặc bảo vệ quyền lợi của người đang có yêu cầu giải quyết tranh chấp;

  • Giữ nguyên hiện trạng tài sản trong thời gian giải quyết vụ việc tại cơ quan có thẩm quyền.

II. Căn cứ pháp lý về ngăn chặn giao dịch nhà đất

1. Luật Đất đai 2013 – Điều 106

“Việc cập nhật, chỉnh lý biến động được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có văn bản đề nghị của cơ quan tiến hành tố tụng hoặc cơ quan thi hành án.”

Điều này khẳng định Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện ngăn chặn khi có yêu cầu từ cơ quan có thẩm quyền như Tòa án, Thi hành án, Cơ quan điều tra…

2. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 – Điều 114 và 208

Tòa án có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bao gồm cấm hoặc tạm dừng chuyển nhượng, thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

3. Luật Thi hành án dân sự 2008 – Điều 75, 76

Chấp hành viên được quyền ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án bằng việc ra quyết định kê biên hoặc đề nghị ngăn chặn biến động đất đai.

>>> Xem thêm: Phí dịch vụ tại văn phòng công chứng được tính như thế nào?

ngăn chặn giao dịch nhà đất

III. Ngăn chặn giao dịch nhà đất: Tòa án hay Văn phòng đăng ký đất đai?

1. Tòa án là nơi ra quyết định ngăn chặn

Người dân không thể gửi yêu cầu ngăn chặn trực tiếp cho Văn phòng đăng ký đất đai nếu không có quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

Xem thêm:  Địa chỉ văn phòng công chứng uy tín tại Thường Tín Hà Nội

Trình tự tại Tòa án:

  • Bước 1: Gửi đơn khởi kiện tranh chấp nhà đất;

  • Bước 2: Gửi kèm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

  • Bước 3: Cung cấp chứng cứ chứng minh nguy cơ tài sản bị chuyển nhượng;

  • Bước 4: Tòa án xem xét và ra quyết định ngăn chặn giao dịch nhà đất.

👉 Sau đó, Tòa án sẽ gửi quyết định tới Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật lệnh ngăn chặn vào hồ sơ địa chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai là nơi thực hiện ngăn chặn

Văn phòng đăng ký đất đai không có quyền tự ra lệnh ngăn chặn, mà chỉ tiếp nhận và thi hành quyết định từ các cơ quan như:

  • Tòa án (quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp);

  • Cơ quan thi hành án (quyết định kê biên, ngăn chặn tài sản);

  • Cơ quan điều tra (phong tỏa tài sản liên quan đến vụ án hình sự).

Trình tự tại Văn phòng đăng ký đất đai:

  • Tiếp nhận quyết định ngăn chặn hợp lệ từ cơ quan có thẩm quyền;

  • Cập nhật trạng thái “bị ngăn chặn giao dịch” vào hệ thống quản lý đất đai;

  • Từ chối mọi yêu cầu thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) liên quan đến tài sản trong thời gian ngăn chặn.

IV. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống thực tế:

Bà L và ông T tranh chấp quyền sở hữu nhà tại quận Hà Đông, Hà Nội. Bà L phát hiện ông T đang chuẩn bị làm thủ tục bán căn nhà cho người khác. Để bảo vệ quyền lợi, bà L:

  • Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận Hà Đông;

  • Gửi đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đề nghị ngăn chặn giao dịch nhà đất;

  • Tòa án xem xét và ra quyết định trong vòng 48 giờ;

  • Quyết định được gửi tới Văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông để cập nhật vào hệ thống;

  • Giao dịch bán nhà bị dừng lại cho đến khi vụ việc được giải quyết.

✅ Như vậy, việc ngăn chặn phải được thực hiện thông qua Tòa án, chứ không phải trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

>>> Xem thêm: Địa chỉ uy tín để công chứng hợp đồng vay tiền hợp pháp, đúng quy định

ngăn chặn giao dịch nhà đất

V. Lưu ý khi thực hiện ngăn chặn giao dịch nhà đất

1. Không thể gửi yêu cầu cá nhân trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai

Nhiều người nhầm tưởng có thể tự làm đơn gửi Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu ngăn chặn. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cho phép điều đó. Mọi yêu cầu chỉ có giá trị khi được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm:  Di chúc có yếu tố nước ngoài và những điều người dân cần lưu ý

2. Thời hạn ngăn chặn cần theo dõi và gia hạn nếu cần

  • Một số quyết định ngăn chặn có thời hạn cụ thể (ví dụ: 15 ngày, 30 ngày);

  • Khi gần hết hiệu lực, nếu tranh chấp chưa giải quyết xong, cần làm thủ tục gia hạn;

  • Nếu không gia hạn kịp thời, lệnh ngăn chặn có thể bị gỡ bỏ, dẫn đến nguy cơ tài sản bị giao dịch trái ý chí.

3. Giao dịch trong thời gian ngăn chặn là vô hiệu

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, nếu một giao dịch nhà đất được thực hiện trong thời gian đang có lệnh ngăn chặn, thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện pháp lý về chủ thể và tài sản.

Xem thêm:

>>> Nhà thuê đang thế chấp có công chứng hợp đồng được không?

>>> Lệnh ngăn chặn giao dịch nhà đất hết hiệu lực: Làm sao gia hạn?

VI. Kết luận

Ngăn chặn giao dịch nhà đất là biện pháp cần thiết để bảo vệ tài sản trong tranh chấp. Tuy nhiên, người dân cần hiểu đúng về quy trình và thẩm quyền thực hiện. Cụ thể:

  • Tòa án là nơi tiếp nhận yêu cầu và ra quyết định ngăn chặn;

  • Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện việc ghi nhận và ngăn chặn khi có quyết định hợp lệ từ cơ quan chức năng.

Việc hiểu rõ quy trình không chỉ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp, mà còn tránh được những sai sót pháp lý không đáng có.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com