Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều người lựa chọn hình thức mua bán nhà đất thông qua giấy ủy quyền thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp. Cách làm này thường được áp dụng khi người đứng tên sổ đỏ ở xa, bận công việc hoặc nhằm “đơn giản hóa” thủ tục. Tuy nhiên, ít người nhận thức đầy đủ rằng rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền là rất lớn và có thể khiến người mua mất trắng tài sản.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền, dựa trên quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng.
>>> Xem thêm: Bạn sẽ cảm nhận được sự khác biệt ngay từ lần đầu đến với phòng công chứng nhờ thái độ hỗ trợ tận tâm và quy trình xử lý nhanh gọn.
1. Mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền là gì?
Mua bán nhà đất bằng giấy ủy quyền là trường hợp các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà người có sổ đỏ lập giấy ủy quyền cho bên mua hoặc người thứ ba toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt nhà đất.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền chỉ là sự thỏa thuận để một bên nhân danh bên kia thực hiện công việc, không làm chuyển quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản.
👉 Đây chính là điểm mấu chốt làm phát sinh rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền.
2. Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền do không làm phát sinh quyền sở hữu
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi:
-
Có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp
-
Được công chứng hoặc chứng thực
-
Được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
Trong khi đó, giấy ủy quyền không phải là hợp đồng chuyển nhượng.
➡️ Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền lớn nhất là:
-
Người mua không trở thành chủ sử dụng đất hợp pháp
-
Không được đứng tên trên sổ đỏ
-
Quyền lợi không được pháp luật bảo vệ đầy đủ
📌 Ví dụ: Người mua đã trả đủ tiền nhưng chỉ cầm giấy ủy quyền, khi xảy ra tranh chấp sẽ rất khó chứng minh quyền lợi của mình.
>>> Xem thêm: Đừng để giấy tờ phức tạp khiến bạn chùn bước, hãy để dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh giúp bạn hoàn thiện mọi thủ tục chỉ trong vài ngày.
3. Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền khi giấy ủy quyền chấm dứt
3.1. Giấy ủy quyền chấm dứt khi người ủy quyền chết
Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết.
➡️ Nếu người đứng tên sổ đỏ chết, giấy ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực, nhà đất trở thành di sản thừa kế.
👉 Người mua có nguy cơ mất quyền kiểm soát tài sản, dù đã giao đủ tiền.
3.2. Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền khi bị đơn phương hủy ủy quyền
Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
➡️ Khi ủy quyền bị hủy:
-
Bên mua không còn quyền đại diện
-
Mọi giao dịch sau đó đều không có giá trị pháp lý
Đây là rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền rất phổ biến trong thực tế.
4. Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền trong quan hệ với bên thứ ba
4.1. Nhà đất bị thế chấp, kê biên hoặc bán cho người khác
Vì quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người ủy quyền, nên:
-
Người ủy quyền có thể tiếp tục thế chấp ngân hàng
-
Có thể chuyển nhượng cho người khác
-
Có thể bị kê biên để thi hành án
Theo pháp luật, bên thứ ba ngay tình được bảo vệ, trong khi người mua bằng ủy quyền chịu thiệt hại.
4.2. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc ủy quyền nhằm:
-
Che giấu giao dịch mua bán
-
Trốn thuế
-
Lách quy định pháp luật
➡️ Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo, dẫn đến hậu quả các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
>>> Xem thêm: Cách gia hạn hợp đồng thuê theo Mẫu hợp đồng cho thuê nhà.
5. Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền khi hết thời hạn ủy quyền
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015:
-
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận
-
Nếu không thỏa thuận thì mặc định là 01 năm
➡️ Khi hết thời hạn:
-
Bên được ủy quyền không còn quyền đại diện
-
Hợp đồng mua bán ký sau thời điểm này có nguy cơ bị vô hiệu
Nhiều tranh chấp phát sinh chỉ vì không kiểm tra thời hạn giấy ủy quyền.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1: Mất quyền mua nhà do ủy quyền chấm dứt
Anh A mua nhà của ông B bằng hình thức giấy ủy quyền toàn phần. Sau khi nhận tiền, ông B qua đời trước khi kịp ký hợp đồng chuyển nhượng.
➡️ Giấy ủy quyền chấm dứt, căn nhà trở thành di sản thừa kế, anh A phải khởi kiện đòi tiền, không được sang tên nhà đất.
Ví dụ 2: Giao dịch bị tuyên vô hiệu do giả tạo
Chị C mua đất bằng giấy ủy quyền để tránh thuế. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xác định giấy ủy quyền chỉ nhằm che giấu giao dịch mua bán.
➡️ Giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau, người mua chịu thiệt hại lớn về thời gian và chi phí.
7. Kết luận
✔️ Rủi ro mua bán nhà đất bằng ủy quyền là rất lớn do không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.
✔️ Giấy ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào, đặc biệt khi người ủy quyền chết hoặc hủy ủy quyền.
✔️ Để đảm bảo an toàn pháp lý, không nên coi giấy ủy quyền là hình thức mua bán nhà đất, mà chỉ nên sử dụng trong phạm vi hỗ trợ thủ tục hành chính.
👉 Trong mọi trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đăng ký sang tên sổ đỏ vẫn là con đường pháp lý an toàn nhất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng hợp đồng bảo trì – sửa chữa
>>> Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? đối với tài sản hình thành từ dự án
>>> Mẹo tiết kiệm thời gian khi công chứng giấy tờ số lượng lớn
>>> Cách kiểm tra sổ đỏ giả online giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí
>>> Công chứng hợp đồng thế chấp nhà đất tại ngân hàng
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com