Hợp đồng thuê nhà là căn cứ quan trọng để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê. Tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng đều có hiệu lực pháp lý. Có nhiều trường hợp hợp đồng thuê nhà vô hiệu, khiến bên thuê hoặc bên cho thuê mất quyền lợi, đặc biệt là trong tranh chấp.
❗ Vậy khi nào hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu theo quy định pháp luật? Bài viết sau đây sẽ chỉ rõ các trường hợp phổ biến, căn cứ pháp lý và hướng xử lý nếu gặp rủi ro.
>>> Xem thêm: Sai một câu, mất một khoản lớn trong hợp đồng thuê nhà
Khái niệm “Hợp đồng thuê nhà vô hiệu” là gì?
📖 Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng dân sự chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn 3 điều kiện:
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự
Chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện
Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
🔍 Nếu vi phạm một trong các điều kiện trên, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, đồng nghĩa với việc không có giá trị pháp lý và không ràng buộc các bên.
Các trường hợp hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu thường gặp
1️⃣ Hợp đồng do người không có quyền lập, ký
Ví dụ: Người cho thuê không phải chủ sở hữu nhà, không có giấy ủy quyền hoặc không chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp.
📌 Căn cứ: Điều 122, Bộ luật Dân sự 2015 – hợp đồng vô hiệu do chủ thể không đủ thẩm quyền.
>>> Xem thêm:Công chứng giấy tờ tại nhà – Giải pháp tiện lợi cho người bận rộn
2️⃣ Nội dung hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội
📍 Thuê nhà làm địa điểm kinh doanh trái phép (đánh bạc, mại dâm, sản xuất ma túy…) 📍 Hợp đồng ghi rõ cho thuê nhà ở nhưng thực tế lại sử dụng làm xưởng hóa chất độc hại
📌 Căn cứ: Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 – vô hiệu do vi phạm điều cấm.
3️⃣ Hợp đồng giả tạo
📍 Hai bên lập hợp đồng thuê nhà để che giấu một giao dịch khác, ví dụ: mua bán nhà nhưng ngụy trang bằng hình thức “thuê dài hạn”.
📌 Căn cứ: Điều 124 Bộ luật Dân sự – vô hiệu do giả tạo, không thể hiện đúng bản chất giao dịch.
4️⃣ Bên ký không đủ năng lực hành vi dân sự
📍 Người ký hợp đồng là người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế, không có người giám hộ hợp pháp.
📌 Căn cứ: Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015 – vô hiệu do chủ thể không có năng lực hành vi.
📍 Bên thuê bị đe dọa, cưỡng ép phải ký hợp đồng. 📍 Chủ nhà cố ý cung cấp thông tin sai lệch để ký hợp đồng (giả mạo giấy tờ sở hữu, không nói rõ nhà đang thế chấp…)
📌 Căn cứ: Điều 127 Bộ luật Dân sự – hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
6️⃣ Hợp đồng thuê nhà không đáp ứng điều kiện về hình thức
📍 Hợp đồng thuê nhà trên 6 tháng nhưng không lập thành văn bản, không công chứng (nếu pháp luật yêu cầu).
📌 Căn cứ: Điều 129 Bộ luật Dân sự – hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
🔎 Lưu ý: Luật Nhà ở 2014 – Điều 121 quy định hợp đồng thuê nhà ở trên 6 tháng bắt buộc phải lập thành văn bản.
Ví dụ thực tế – Mất nhà chỉ vì “hợp đồng viết tay”
Ông A cho thuê nhà trong 3 năm với hợp đồng viết tay, không công chứng. Sau 2 năm, ông B thuê lại sang nhượng cho người khác, dẫn đến tranh chấp. Tòa tuyên hợp đồng không hợp lệ vì không đúng hình thức, ông A không thể đòi tiền thuê còn lại và mất quyền khởi kiện bên thứ ba.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu
🔴 Hai bên không có ràng buộc nghĩa vụ với nhau 🔴 Tòa án không công nhận quyền lợi phát sinh từ hợp đồng 🔴 Có thể phải hoàn trả lại hiện trạng, tài sản đã nhận 🔴 Mất quyền đòi tiền thuê, đặt cọc, bồi thường nếu hợp đồng vô hiệu toàn phần
Làm gì khi phát hiện hợp đồng thuê nhà vô hiệu?
✅ Kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng
– Chủ thể ký? – Hình thức hợp đồng? – Mục đích sử dụng nhà?
✅ Chủ động yêu cầu lập lại hợp đồng đúng quy định
– Văn bản rõ ràng – Có xác nhận chủ sở hữu – Công chứng nếu cần
✅ Khi tranh chấp, gửi đơn yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu
– Có thể yêu cầu Tòa án phân định lại nghĩa vụ tài chính – Bảo vệ tài sản đang chiếm hữu hợp pháp
✅ Kết luận
Không phải cứ ký hợp đồng là được pháp luật bảo vệ. “Hợp đồng thuê nhà vô hiệu” là một thực trạng phổ biến nhưng ít người hiểu đúng. Việc chuẩn bị kỹ hợp đồng, đảm bảo đúng quy định không chỉ giúp tránh rủi ro mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi có tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
