Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch đất đai: Những rủi ro thường gặp
Trong các giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc là bước đệm quan trọng trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng trong việc lập và thực hiện hợp đồng này, người dân rất dễ rơi vào các rủi ro hợp đồng đặt cọc – dẫn đến mất tiền oan, kiện tụng kéo dài và ảnh hưởng đến giao dịch.
👉 Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các rủi ro thường gặp, cách phòng tránh và các quy định pháp luật liên quan để an tâm thực hiện giao dịch nhà đất.
>>> Xem thêm: Đặt cọc không hợp lệ, ai là người chịu thiệt? Tìm hiểu qua Hợp đồng đặt cọc
⚖️ Cơ sở pháp lý điều chỉnh hợp đồng đặt cọc
📌 Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
📌 Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì mất cọc; còn bên nhận cọc mà không thực hiện thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương giá trị cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
⚠️ Rủi ro hợp đồng đặt cọc trong thực tế thường gặp
❌Rủi ro hợp đồng đặt cọc do nội dung không rõ ràng
📝 Nhiều hợp đồng đặt cọc chỉ viết sơ sài, không quy định rõ:
Thời gian thực hiện hợp đồng chính thức.
Điều kiện hủy cọc.
Trách nhiệm khi bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng.
📌 Ví dụ thực tế: Anh B đặt cọc mua lô đất 200 triệu đồng nhưng sau đó phát hiện đất đang bị thế chấp ngân hàng. Vì không có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bên bán, anh B mất trắng tiền cọc.
❌Rủi ro hợp đồng đặt cọc khi chưa xác minh pháp lý đất
🚫 Người mua không kiểm tra tình trạng pháp lý lô đất như:
Đất đang tranh chấp, bị kê biên.
Chủ thể không đủ năng lực chuyển nhượng (ví dụ: người đồng sở hữu không ký cọc).
Không đúng diện tích hoặc quy hoạch treo.
📌 Ví dụ thực tế: Chị H đặt cọc 150 triệu đồng để mua đất nhưng sau đó biết người ký hợp đồng là anh trai của chủ đất, không có giấy ủy quyền. Khi phát hiện thì người bán biến mất, hợp đồng không có hiệu lực.
❌Rủi ro hợp đồng đặt cọc không có công chứng, chứng thực
✍️ Dù pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc không chứng thực dễ dẫn đến tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn.
✅ Nên lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc ít nhất là có người làm chứng.
🛡️ Cách hạn chế rủi ro hợp đồng đặt cọc
✅ Kiểm tra kỹ giấy tờ và tình trạng pháp lý để tránh rủi ro hợp đồng đặt cọc
Sổ đỏ/sổ hồng gốc.
Không tranh chấp, không thế chấp.
Người ký hợp đồng là chủ sở hữu hợp pháp.
✅ Ghi rõ các điều khoản trong hợp đồng
Thời hạn đặt cọc.
Cam kết thực hiện đúng thời gian, đúng giá.
Hình thức xử lý khi một bên vi phạm.
✅ Có người làm chứng hoặc công chứng
Giúp tăng giá trị pháp lý của hợp đồng.
Bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
📑Trích dẫn pháp luật liên quan đến rủi ro hợp đồng đặt cọc
Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 328 về hợp đồng đặt cọc.
Luật Công chứng 2014 – Về công chứng các giao dịch dân sự.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP – Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Kết luận
👉 Rủi ro hợp đồng đặt cọc không chỉ đến từ sự thiếu hiểu biết mà còn do tâm lý chủ quan trong các giao dịch đất đai. Vì vậy, bạn cần:
Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.
Chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng.
Nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý hỗ trợ nếu cần.
🛡️ Một hợp đồng đặt cọc rõ ràng, minh bạch sẽ giúp bạn yên tâm hơn khi bước vào các giao dịch lớn, đặc biệt là trong thị trường bất động sản đầy biến động hiện nay.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
