Phân tích rủi ro mua đất không sổ đỏ theo luật đất đai 2024

Sổ đỏ là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để chứng minh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người vẫn chấp nhận giao dịch mua đất không có sổ đỏ vì giá rẻ hoặc vì lý do “quen biết”. Đây là hành vi tiềm ẩn rủi ro cao về pháp lý. Bài viết này phân tích chi tiết các rủi ro và hướng dẫn hạn chế tranh chấp khi mua loại đất này.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024

• Bộ luật Dân sự 2015

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

• Luật Công chứng 2024

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

1. Không đủ điều kiện chuyển nhượng
   Theo Điều 188 Luật Đất đai 2024, đất muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (trừ một số ngoại lệ hiếm gặp).

2. Không thể công chứng hợp đồng mua bán
   Văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng nếu không xuất trình được sổ đỏ. Hợp đồng chỉ có thể lập dưới dạng giấy tay – dễ bị vô hiệu.

3. Khó chứng minh quyền sở hữu khi tranh chấp
   Người mua sẽ rất khó chứng minh quyền sử dụng đất nếu không có sổ đỏ. Nguy cơ bị lừa đảo, mất trắng rất cao.

4. Không thể đăng bộ sang tên
   Sau khi mua, người nhận chuyển nhượng không thể đăng ký sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

5. Bị xử phạt hành chính
   Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi mua bán đất không đủ điều kiện bị xử phạt từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

>>> Xem thêm: Những giấy tờ bắt buộc khi đến văn phòng công chứng Hà Nội

Những trường hợp có thể xem xét mua đất không sổ đỏ

• Đất có giấy tờ cũ (giấy tờ mua bán trước 15/10/1993, giấy xác nhận quyền sử dụng đất tạm thời, v.v.) nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ.

• Người bán có hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đang được giải quyết.

• Đất thuộc trường hợp đang chờ tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, ngay cả trong những trường hợp này, cần cực kỳ thận trọng.

>>>  Xem thêm: Quy trình chuẩn khi đi làm công chứng hợp đồng mua bán nhà

Cách hạn chế rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ

1. Yêu cầu kiểm tra giấy tờ sở hữu gốc (nếu có).

2. Kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp tại UBND cấp xã.

3. Lập văn bản đặt cọc, biên nhận tiền rõ ràng, có người làm chứng.

4. Không thanh toán toàn bộ giá trị trước khi bên bán hoàn thiện sổ đỏ.

5. Tốt nhất: Chỉ ký hợp đồng chính thức sau khi bên bán có sổ đỏ.

>>> Xem thêm: Các trường hợp bắt buộc phải sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ

Có thể khởi kiện đòi lại tiền nếu mua đất không sổ đỏ không?

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ thường bị tuyên vô hiệu. Trong trường hợp đó:

• Hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

• Bên bán phải trả lại tiền, nhưng nếu đã tiêu hết hoặc không còn khả năng trả, bên mua gặp khó khăn khi thu hồi.

Ngoài ra, nếu chứng minh được bên bán cố tình gian dối, người mua có thể tố cáo về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Kết luận

Mua đất không có sổ đỏ luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn, dễ phát sinh tranh chấp, mất quyền sử dụng đất. Giải pháp an toàn nhất là không mua loại đất này, hoặc chỉ giao dịch khi có đủ cơ sở pháp lý, thực hiện đúng quy trình công chứng, sang tên theo luật mới năm 2025.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Không có tên trong di chúc, con thiểu năng vẫn được thừa kế?

>>> Có nên mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com