Vay thế chấp bằng căn hộ chưa bàn giao – có được công chứng hợp đồng thế chấp không?
Nhiều khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai, chưa nhận bàn giao nhưng muốn vay ngân hàng bằng chính căn hộ này. Vậy trong trường hợp này, công chứng hợp đồng thế chấp có thực hiện được không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích đầy đủ quy định pháp luật và các điều kiện liên quan để nhận biết rằng hợp đồng thế chấp được công chứng không nếu vay thế chấp bằng căn hộ chưa bàn giao.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp diễn ra như thế nào? Hướng dẫn chi tiết tại công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Công chứng hợp đồng thế chấp là gì?
Công chứng hợp đồng thế chấp là việc công chứng viên xác nhận hợp đồng thế chấp giữa các bên là hợp pháp, hợp lệ và có giá trị thực hiện. Đây là bước bắt buộc để hợp đồng thế chấp có hiệu lực, đặc biệt với các tài sản là bất động sản theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2023 và Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Căn hộ chưa bàn giao có được dùng để thế chấp?
Theo pháp luật hiện hành, căn hộ chưa bàn giao – tức tài sản hình thành trong tương lai – vẫn có thể được dùng để thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện.
2.1 Căn cứ pháp lý
Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 184 Luật Nhà ở 2023 cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu có hợp đồng mua bán hợp pháp và được chủ đầu tư xác nhận tiến độ thanh toán.
2.2 Điều kiện để căn hộ chưa bàn giao được thế chấp
Có hợp đồng mua bán căn hộ ký hợp pháp với chủ đầu tư.
Đã đóng tiền theo tiến độ được ghi trong hợp đồng.
Không có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến căn hộ đó.
Được sự xác nhận của chủ đầu tư (trường hợp thế chấp trong thời gian chưa nhận bàn giao).
Phù hợp với điều kiện nhận thế chấp của ngân hàng.
3. Có được công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ chưa bàn giao không?
3.1 Căn cứ pháp lý công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ
Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức tín dụng có quy định khác nhưng vẫn phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
3.2 Thực tế công chứng hợp đồng thế chấp căn hộtại các văn phòng công chứng
Trên thực tế, các văn phòng công chứng hoàn toàn có thể thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp với căn hộ chưa bàn giao nếu bên thế chấp xuất trình đầy đủ các hồ sơ sau:
Hợp đồng mua bán căn hộ.
Văn bản xác nhận tiến độ thanh toán từ chủ đầu tư.
Biên bản nghiệm thu phần móng (nếu có).
CCCD, giấy đăng ký kết hôn (nếu đã lập gia đình).
Văn bản đồng ý thế chấp (nếu là tài sản chung).
4. Ví dụ minh họa thực tế công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ
Chị Hoa mua căn hộ thuộc dự án X tại Hà Nội, đã đóng 50% giá trị hợp đồng, chưa nhận bàn giao và chưa có sổ hồng. Chị muốn vay 1 tỷ đồng từ ngân hàng Y. Ngân hàng đồng ý cho vay nếu chị Hoa công chứng hợp đồng thế chấp tài sản là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ”. Chị chuẩn bị hồ sơ, mang đến văn phòng công chứng nơi đặt dự án và thực hiện công chứng theo đúng quy định. Sau đó, ngân hàng tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm và giải ngân khoản vay.
>>> Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng chi phí hợp lý, không chờ đợi tại Hà Nội
5. Lưu ý khi công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ chưa bàn giao
Phải xác định rõ tài sản thế chấp là “quyền tài sản” phát sinh từ hợp đồng mua bán, không phải là quyền sử dụng đất.
Việc định giá tài sản có thể thấp hơn căn hộ đã có sổ hồng, vì rủi ro pháp lý cao hơn.
Chủ đầu tư cần có văn bản xác nhận về tiến độ, đồng ý thế chấp (nếu quy định bắt buộc).
Công chứng viên có quyền từ chối nếu phát hiện hồ sơ không minh bạch, căn hộ đang bị tranh chấp.
Căn hộ chưa bàn giao vẫn có thể được dùng để thế chấp, và hợp đồng thế chấp hoàn toàn có thể được công chứng nếu bên thế chấp đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, mỗi trường hợp cụ thể lại có những lưu ý riêng, đòi hỏi người thực hiện phải nắm chắc quy trình và chuẩn bị kỹ hồ sơ.
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
